Panamá, 17 de agosto de 2021.
Honorable Diputado
Crispiano Adames Navarro
Presidente
Asamblea Nacional
Respetado Señor Presidente:
Con fundamento en el artículo 108 del Reglamento Orgánico del Régimen Interno de esta Asamblea Nacional, me dirijo a usted con la finalidad de presentar el Anteproyecto de Ley “Que establece medidas para eliminar temporalmente ciertos requisitos permitiendo la restructuración y consolidación de obligaciones garantizadas con hipoteca.”, para que por su conducto se someta reglamentariamente a su discusión y eventual aprobación, expresando los motivos de esta iniciativa en los siguientes términos:
Exposición de Motivos
La crisis económica provocada por el COVID-19 ha impuesto sacrificios para distintos sectores de la economía por lo que, mirando hacia adelante, va a ser necesario que el Estado se convierta en un facilitador de las distintas transacciones que se requieran para regularizar diferentes situaciones económicas.
Es bien sabido que, con motivo de la moratoria decretada por ley aprobada por esta asamblea, y por los distintos alivios a los que se comprometió el sector financiero del país, muchos panameños que se acogieron a estas iniciativas van a requerir que en innumerables casos se otorguen extensiones de plazos para el pago de obligaciones, ya sea para poder contemplar el pago de los intereses acumulados producto de la moratoria y de alivios financieros, o bien para extender el plazo por razón de una disminución en la cuota mensual de las obligaciones que permita a personas que se han visto afectadas en sus ingresos el poder hacer frente a sus obligaciones y evitar verse sometidas a procesos de ejecución. Adicionalmente, en muchos casos en los que los deudores se encuentran con ingresos reducidos y acumulación de deudas, la consolidación de las obligaciones que mantienen con una entidad financiera puede ser una solución que haga considerablemente más liviana la carga.
No obstante, en los casos de préstamos garantizados con hipoteca, existen escollos que pueden complicar la formalización de la documentación necesaria que se requiere para darle certidumbre a la relación jurídica. Si no tomamos las medidas necesarias para facilitar estas operaciones, es probable que muchos panameños no puedan regularizar su situación jurídica, debido a que quienes restructuran los créditos necesitan que exista certidumbre jurídica con respecto a las operaciones que realizan.
Teniendo en cuenta lo anterior, resulta importante resaltar que el Código Civil requiere que la constitución y la modificación de derechos reales, tales como las hipotecas, conste en escritura pública y, para que afecte a terceros, las mismas sean inscrita en el Registro Público.
Esta formalidad de escritura pública requiere, de conformidad con otras disposiciones, una serie de documentos y gastos que pueden complicar e, incluso, dar al traste con la posibilidad de que esos panameños puedan regularizar de forma permanente su situación crediticia con sus acreedores.
En ese sentido, consideramos importante que el Estado intervenga para ayudar a hacer posible esa normalización, facilitando y abaratando el costo de estas transacciones, eliminando de forma temporal ciertos requisitos y costos para las mismas.
Algunos de esos requisitos son la exigencia de paz y salvos para la inscripción de escrituras públicas, el pago de derechos de registro en el Registro Público y el impuesto de timbres en el papel notarial de las mismas.
Consideramos que el sacrificio para el Estado no es muy grande por las siguientes razones:
- En lo que respecta al impuesto de inmueble, en ningún momento el Estado está renunciando al cobro del impuesto. Por otro lado, si el sujeto ha tenido que acogerse a alivios fiscales y que tiene que restructurar sus obligaciones, más difícilmente estará en capacidad de ponerse al día en el impuesto de inmueble. Es decir, el contribuyente que no ha pagado sus obligaciones con sus acreedores, no va a pagar en este momento sus obligaciones de impuesto de inmueble. En este momento, la prioridad es que ese panameño pueda regular su situación y no pierda su vivienda. Como se indica, el Estado no está renunciando a cobrar el impuesto, pero está dando la oportunidad de que se regularice la situación de ese panameño que necesita un empuje, eliminando temporalmente una exigencia que puede ser lo que impida a ese compatriota el mantener su vivienda. Si el Estado ha exigido sacrificios, nos parece que el Estado puede dar esta dispensa que, al final no implica sacrificio alguno.
- En lo que respecta al Paz y Salvo de IDAAN, la situación es similar a la del paz y salvo de inmueble. La entidad no estaría renunciando a cobrar el adeudo de agua y aseo, pero estará siendo solidaria con ese panameño que necesita conservar su vivienda.
- Otro tema es el impuesto de timbres al papel notarial que contiene modificaciones a escrituras de modificación de plazos de hipotecas. Ese costo que debe pagar el contribuyente es una carga adicional a un compatriota que ya está golpeado por la crisis económica y que está haciendo un esfuerzo para cumplir sus obligaciones y mantener su vivienda. Que no sea el Estado el que impida esto. Adicionalmente, esto no era un ingreso que estaría presupuestado, porque nadie esperó que este tipo de trámites se iban a tener que hacer de forma masiva. Como no se trataría de hipotecas nuevas, las escrituras contentivas de modificaciones no van a ser extensas, por lo que el sacrificio no debe ser alto.
- Los derechos de inscripción en el Registro Público. Igual en este caso se considera que no se cobren estos derechos de inscripción que tampoco habrían estado presupuestados. Se sugiere que se cobre únicamente el derecho de calificación que, por su monto, no debe ser un escollo que dé al traste con la operación.
Obviamente, el ámbito de la ley que se propone va a tener una limitación en el tiempo y en el tipo de operaciones que se aplicarán, ya que se busca que se logre regularizar la situación crediticia de la mayor cantidad de personas posible.
Para esta ley, se entiende como una restructuración, cualquier modificación a los préstamos hipotecarios que implique al menos una de las siguientes condiciones:
- Una modificación en el plazo del préstamo para alargar el mismo sin importar si hay una reducción en la cuota, si se mantiene la cuota o si se aumenta la cuota a pagar.
- Una reducción del monto de las mensualidades a pagar hasta la finalización del plazo, aun cuando al terminar el mismo ello implique un pago final por el saldo adeudado.
Con relación al punto 1 anterior, es importante acotar que, por razón de la acumulación de intereses, es probable que la persona pueda volver a pagar la mensualidad que tenía, o incluso pagar un poco más, pero por razón de los atrasos, sea necesario otorgarle un plazo mayor para finalizar el pago de su obligación.
Para efectos de esta ley, se entenderá como consolidación, la unión de varias obligaciones que se mantienen con una misma entidad en una sola obligación, de forma tal que el monto total a pagar sea menor al que tendrían estas obligaciones en conjunto o bien el plazo de pago de tales obligaciones quede extendido, permitiendo que el monto mensual a pagar de la persona se disminuya.
El Estado debe ser un facilitador de la economía. En este tiempo en especial, se va a requerir un gran esfuerzo del sector público y del sector privado para echar el país hacia adelante y debemos promover iniciativas en las que resolvamos problemas tanto de la gente de a pie y de los distintos agentes económicos, en este caso, permitiéndoles la certidumbre requerida para que sientan la confianza de lograr acuerdos con sus clientes.
En razón de lo anterior, se somete a esta augusta cámara este anteproyecto de ley, confiando en que una iniciativa como esta tendrá la acogida de la misma. Se trata de una materia sumamente urgente, pues es un problema que ya ha sido identificado y que puede impedir el solucionar la situación de las personas que con gran esfuerzo tratan de echar hacia adelante y poder tener su vivienda propia.
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Raúl Fernández De Marco
Diputado de la República
Circuito 8-8
ANTEPROYECTO DE LEY N° _______
(De de de 2021)
Que establece medidas para eliminar temporalmente ciertos requisitos permitiendo la restructuración y consolidación de obligaciones garantizadas con hipoteca
LA ASAMBLEA NACIONAL
DECRETA:
Artículo 1. Podrán beneficiarse con esta ley todas aquellas personas naturales o jurídicas que hayan suscrito préstamos garantizados con hipoteca mueble o inmueble e inscritos en el Registro Público con anterioridad a la promulgación de la presente ley, y cuya modificación por restructuración requiera su otorgamiento en escritura pública.
También podrán beneficiarse de las disposiciones de la presente ley todas aquellas personas naturales o jurídicas que requieran realizar la consolidación de varias obligaciones que mantengan para con una entidad financiera, siempre y cuando alguna de dichas obligaciones haya estado garantizada con hipoteca previo a la promulgación de esta ley.
Artículo 2. Para los efectos de esta ley, los términos indicados a continuación tendrán el siguiente significado:
- Préstamo hipotecario: Son aquellos préstamos garantizados con hipoteca mueble o inmueble otorgados a personas naturales o jurídicas e inscritos en el Registro Público con anterioridad a la promulgación de la presente Ley.
- Restructuración: Es una operación mediante la cual las partes de un préstamo hipotecario pactan una modificación de los términos y condiciones que en implica, al menos, una de las siguientes condiciones:
- Una modificación en el plazo del préstamo para alargar el mismo sin importar si hay una reducción en la cuota, si se mantiene la cuota o si se aumenta la cuota a pagar.
- Una reducción de las mensualidades a pagar hasta la finalización del plazo, aun cuando al terminar el mismo ello implique un pago final por el saldo adeudado.
- Consolidación de obligaciones: Es una operación mediante el cual una entidad financiera y su deudor o deudores, acuerdan unir varias obligaciones en una sola, habiendo estado al menos una de ellas garantizada con hipoteca previamente, siempre que el monto total a pagar mensualmente de todas esas obligaciones, una vez consolidadas, termine siendo menor al monto total a pagar al sumar las mensualidades de cada una de tales obligaciones de forma individual.
Artículo 3. Todos aquellos préstamos hipotecarios cuya restructuración o consolidación se pacte y se inscriba en el Registro Público antes del 31 de diciembre de 2023, estarán exentos de las siguientes formalidades:
- Presentación de paz y salvo de inmueble de las fincas hipotecadas.
- Presentación de paz y salvo de IDAAN de las fincas hipotecadas.
- En caso de que se trate de una persona jurídica, no será mandatorio que se encuentre al día en el pago de tasa única, sin embargo la entidad no podrá encontrarse suspendida.
- Pago de impuesto de timbres sobre el papel notarial utilizado en las escrituras públicas que se generen para tales restructuraciones.
- Pago de derechos de inscripción en el Registro Público. No obstante, el Registro Público cobrará el derecho de calificación correspondiente para las operaciones establecidas en esta Ley, según las tarifas aprobadas por dicha entidad, pero sin poder aumentar tales derechos de calificación para dichas operaciones hasta el 31 de diciembre de 2022.
Dicha exención podrá ser prorrogada por el Ministerio de Economía y Finanzas por el periodo de tiempo que estime conveniente.
Artículo 4: En el caso de la consolidación de obligaciones, la respectiva escritura pública deberá enumerar cuáles son las obligaciones que se consolidan, en qué fecha se pactaron y cuál era el monto mensual que el deudor debía pagar previamente en cada una de ellas, con el fin de que se pueda determinar si la consolidación aplica para los beneficios establecidos en esta Ley, entendiéndose que todos los montos sumados, deberán ser menores al nuevo monto pactado en la obligación consolidada.
Adicionalmente, para que apliquen los beneficios establecidos en esta Ley, todas las obligaciones consolidadas deberán haber sido pactadas previo a la aprobación de esta ley entre la misma entidad financiera y el respectivo deudor.
Para el caso de consolidación de obligaciones correspondientes a tarjetas de crédito, para la determinación del pago mensual correspondiente a dicho producto, según lo que se indica en esta cláusula, se tomará el monto del pago mínimo mensual establecido en el contrato.
Artículo 5. En caso de que alguna de las obligaciones que se consoliden mediante las disposiciones establecidas en la presente ley esté exonerada del pago al Fondo Especial de Compensación de Intereses, dicha exoneración dejará de ser aplicable.
Las entidades bancarias estarán obligadas a explicar las consecuencias de la pérdida de esta exoneración a los interesados y en caso de lo hacerlo estarán sujetas a las sanciones que para este fin establezca el Órgano Ejecutivo en reglamentación a la presente ley.
Artículo 6. El otorgamiento de nuevas facilidades crediticias garantizadas con hipoteca y el refinanciamiento de obligaciones crediticias, entendiendo como tal, el otorgamiento de un nuevo crédito que sustituye en su totalidad el previamente otorgado, no se podrán sujetar a los beneficios de esta Ley. Se exceptúa de esta disposición la consolidación de obligaciones según se ha definido en la presente Ley.
Artículo 7. Finalizado el plazo establecido en esta Ley, se continuarán cumpliendo las exigencias que han sido exoneradas hasta el 31 de diciembre de 2023.
Artículo 8. Esta ley empezará a regir a partir de su promulgación.
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Raúl Fernández De Marco
Diputado de la República
Circuito 8-8